房产抵押作为常见的担保方式，在民间借贷及金融信贷中应用广泛。其核心是指债务人或第三人不转移房屋的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿。这一法律关系受《中华人民共和国民法典》物权编的严格规制，当事人须明晰其间的权利义务，方能有效保障自身合法权益。
设立有效的房产抵押权，必须订立书面抵押合同并办理抵押登记。根据法律规定，抵押权自登记时设立。未经登记，抵押权不成立，债权人无法享有优先受偿权。抵押合同一般包括被担保债权的种类数额、债务人履行债务期限、抵押财产信息、担保范围等条款。实践中，抵押合同内容的明确性与完整性直接关系到未来权利实现的顺畅程度。
抵押物的范围与限制是另一关键。原则上，抵押人有权处分的合法房产均可抵押，但法律明确禁止的除外。例如，所有权、使用权不明或有争议的房产，依法被查封扣押监管的房产，以及学校幼儿园医院等公益设施，原则上不得抵押。以共有房产抵押，需经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
抵押权人的权利主要体现为优先受偿权。在债务周期届满债务人未清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押房产折价，或申请法院拍卖变卖该房产。所得价款优先用于清偿担保债权，超过部分归抵押人，不足部分由债务人继续清偿。需注意，流押条款为法律所禁止，即抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行时抵押财产归债权人所有。
抵押期间，抵押人经抵押权人同意方可转让抵押财产，所得价款应提前清偿债务或提存。未经同意转让，原则上不影响抵押权，受让人可代为清偿债务以消灭抵押权。抵押财产价值减少时，抵押权人有权要求恢复价值或提供相应担保。若因抵押人行为致价值减少，抵押权人可请求其停止行为并提前清偿债务。
抵押权可随主债权一并转让，或作为其他债权的担保。抵押权消灭情形主要包括主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃及抵押财产灭失等。抵押财产灭失后有代位物如赔偿金保险金的，抵押权及于该代位物。
房产抵押纠纷常见于抵押合同效力、登记瑕疵、抵押权实现顺位及与租赁权冲突等。例如，已出租房产可抵押，但租赁权不受后设抵押权影响；先抵押后出租，则租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同一房产向多个债权人抵押的，清偿顺序依登记先后确定，已登记的先于未登记受偿。
房产抵押是兼具安全性与灵活性的担保工具。其有效设立与顺利实现，依赖于对法律要件的严格遵守与对潜在风险的审慎评估。无论是债权人、债务人或抵押人，均应充分理解相关法律规定，必要时借助专业法律意见，以规范法律行为，保障交易安全，妥善化解潜在争议，在市场经济活动中实现各方利益的平衡与保护。