在二手房交易中，涉及五百万元标的的税费构成复杂，金额显著，直接关系到买卖双方的实际成本与收益。本文旨在依据现行法律法规，系统解析此类交易中买方与卖方可能承担的全部主要税负，以提供清晰的法律认知框架。需明确，我国税收政策存在地区性差异，且可能随宏观调控调整，具体适用应以交易时当地税务机关核定为准。
对于出售方（卖方）而言，主要涉及增值税、个人所得税及附加税费。增值税方面，个人将购买不足两年的住房对外销售，通常需按全额（五百万元）的5%征收；购买两年以上（含两年）的住房销售，则免征。个人所得税一般按转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额（即利润）的20%计征；若不符合免税条件，在无法提供完整原值凭证时，可能按交易总价（五百万元）的1%-3%核定征收。城市维护建设税、教育费附加等则依附于增值税额计算。
对于购买方（买方）而言，核心税负为契税。契税税率通常在1%至3%之间，具体取决于购房者家庭名下房产套数、所购房屋面积以及地方具体规定。以五百万元为计税依据，此部分税额可能在五万元至十五万元区间浮动。买方还需承担权属登记费、印花税（住宅目前免征）等小额规费。
交易双方需特别关注“满五唯一”等关键税收优惠条款。“满五唯一”指卖方家庭在该省内仅有一套住房，且持有时间满五年，此时转让免征个人所得税及增值税，可大幅降低整体税负。若标的房产满足此条件，五百万元交易的总税负将显著减轻。
交易中涉及的税务合规风险不容忽视。双方应确保交易价格真实申报，阴阳合同行为不仅面临补税、罚款的行政处罚，情节严重的还可能追究刑事责任。所有税费的最终承担方虽常通过合同约定（如约定买方承担全部税费），但该约定仅对合同双方有效，不能对抗税务机关法定的纳税义务人认定。
一笔五百万元的二手房交易，其全部税费并非固定数值，而是由房产性质、持有年限、家庭拥有住房情况、地方税率及双方约定等多重变量动态决定。建议交易各方在缔约前，聘请专业律师或税务顾问，结合本地政策进行精准测算，并将税费分担条款明确载入买卖合同，以有效管控财务成本，防范法律风险。