农村宅基地作为我国土地制度中的重要组成部分，其流转问题一直备受关注。根据现行法律法规，农村宅基地的所有权归属集体，农户享有的是宅基地使用权。这种特殊的权利属性决定了其买卖行为受到严格限制，不能简单等同于普通商品交易。
从法律层面分析，我国《土地管理法》明确规定，宅基地属于农民集体所有，农户依法享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。但是，法律禁止宅基地使用权的单独买卖。若涉及买卖，必须与地上建筑物一并处置，且买方主体资格有严格限制。这意味着，非本集体经济组织成员通常无法通过购买方式获得宅基地使用权。
在特定条件下，宅基地使用权可以发生转移。例如，同一集体经济组织内部成员之间，在符合宅基地分配条件的前提下，可以依法进行使用权转让。通过继承地上房屋而间接取得宅基地使用权，也是法律允许的途径。但无论如何流转，都不得改变土地集体所有的性质和土地用途，必须严格遵守“一户一宅”的原则，且面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
实践中，宅基地使用权的流转需履行法定程序。转让方与受让方需均为本集体经济组织成员。转让行为需经本集体经济组织同意。再次，受让方需符合申请宅基地的条件，即本身无宅基地或宅基地面积低于规定标准。转让后转让方不得再另行申请宅基地。这些程序性要求旨在保障集体土地资源的公平分配和有效利用，防止土地投机和资源浪费。
需要特别指出的是，城镇居民购买农村宅基地的行为被法律明文禁止。相关国家政策多次强调，严禁城镇居民到农村购买宅基地和农民住宅。此类买卖协议通常因违反法律强制性规定而被认定为无效，无法获得法律保护，还可能面临土地被收回的风险。
近年来，随着农村改革深化，宅基地制度改革试点也在稳步推进。一些试点地区探索了宅基地使用权抵押、有偿退出等机制，但这是在严格政策框架下进行的局部试验，并未改变全国范围内宅基地买卖的基本法律原则。对于广大农村居民而言，充分理解宅基地的用益物权属性，依法合规使用和有限流转，是维护自身权益的关键。
农村宅基地的买卖并非完全自由的市场行为，而是在法律严格规制下的有限流转。其核心在于保障农民的基本居住权益，维护农村土地集体所有制，促进土地资源的节约集约利用。任何涉及宅基地的处置行为，都应当以法律法规为准绳，确保农村社会经济的稳定与和谐发展。