房屋抵押贷款作为常见的融资方式，其流程受到《民法典》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的严格规范。整个流程以借款合同与抵押合同的订立与履行为核心，涉及多重法律关系的设立与权利变动，借款人、贷款人（通常为金融机构）及登记机关均需遵循法定步骤与要件。
第一阶段：贷前申请与资格审查
借款人向贷款机构提出书面申请，并提交法律规定的文件。这些文件通常包括：身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、收入及资产证明、房屋所有权证书、以及房屋价值评估报告等。贷款机构依据《商业银行法》及相关信贷政策，对借款人的信用状况、还款能力及抵押房屋的权属与价值进行独立审查。此阶段的核心是双方初步建立缔约意向，但尚未形成具有约束力的法律关系。借款人需确保所提供资料真实、完整，否则可能承担缔约过失责任。
第二阶段：合同协商与签署
资格审查通过后，双方进入合同协商阶段。根据《民法典》第四百六十七条规定，借款合同与抵押合同（可为独立合同，亦可为借款合同中的抵押条款）是确立双方权利义务的根本依据。合同必须明确约定贷款金额、利率、期限、还款方式、抵押房屋的具体信息（坐落、面积、权属证书编号）、担保范围（主债权、利息、违约金、实现债权的费用等）以及双方违约责任。特别应注意的是，流押条款（即约定债务到期未清偿时抵押财产归债权人所有）为法律所禁止，属无效条款。合同签署意味着双方债权债务关系与抵押担保关系正式成立。
第三阶段：抵押登记设立
合同生效后，抵押权并不当然设立。依据《民法典》第四百零二条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。双方须共同向房屋所在地的不动产登记机构申请抵押登记，提交登记申请书、身份证明、主债权合同、抵押合同以及不动产权属证书。登记机构依法审核后，将抵押事项记载于不动产登记簿，并向抵押权人颁发他项权利证书。此登记行为具有公示公信效力，是抵押权对抗第三人的法律要件，也是保障抵押权优先受偿权的关键。
第四阶段：贷款发放与抵押存续
完成抵押登记后，贷款机构依据借款合同的约定，将贷款发放至指定账户。自此，借款人开始承担按期还本付息的合同义务。在抵押存续期间，借款人应妥善保管和维护抵押房屋。未经抵押权人书面同意，不得擅自转让、出租或以其他方式处分抵押物，亦不得实施导致房屋价值减损的行为，否则抵押权人有权要求提前清偿债务或提供其他担保。抵押权人则负有妥善保管他项权利证书的义务。
第五阶段：债务清偿与抵押权注销
借款人按约履行全部债务后，主债权消灭，作为从权利的抵押权也随之消灭。借款人可凭债务清偿证明，会同抵押权人向不动产登记机构申请办理抵押权注销登记。登记机构注销登记后，抵押房屋上的权利负担即告解除。若借款人未能履行到期债务，抵押权人有权依据生效法律文书，通过与抵押人协议折价、或申请法院拍卖、变卖抵押房屋等方式实现抵押权，并就所得价款享有优先受偿权。实现抵押权需严格遵循《民事诉讼法》规定的执行程序，以保障各方当事人的合法权益。
整个房屋抵押贷款流程环环相扣，兼具合同自由与政府监管的双重属性。各方当事人增强法律意识，严格遵循法定程序与合同约定，是防范金融风险、保障交易安全与维护自身权益的根本途径。