在不动产交易与租赁关系交织的领域，“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，其核心在于保障租赁关系的稳定性，维护承租人的合法权益。该原则并非凭空产生，而是基于对社会经济秩序与公平价值的深刻考量，旨在平衡所有权变动与既有租赁契约之间的冲突。
从法律渊源上看，买卖不破租赁原则主要规定于民法典合同编中。其基本含义是：在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物的所有权转让给第三人，原已成立的租赁合同对新的所有权人继续有效。换言之，所有权的转移并不能击破既存的合法租赁关系，承租人仍可依据原租赁合同向新所有权人主张租赁权。这一规定打破了传统物权理论中“物权优先于债权”的绝对性，体现了法律对弱势承租人的倾斜保护，以及对动态交易安全与静态居住经营安全的双重维护。
该原则的适用并非没有边界，它需要满足特定的构成要件。必须存在合法有效的租赁合同。若租赁合同本身无效、可撤销或已终止，则无适用之余地。租赁物所有权必须是在租赁期间内发生转移。所有权转移的时间点至关重要，通常以登记或交付为准。原租赁合同必须尚未届满。只有在租赁期内发生所有权变动，该原则方能启动。这些要件共同构成了原则适用的坚实框架，防止其被滥用。
在司法实践中，买卖不破租赁原则的适用场景多样。例如，在房屋租赁中，房东出售已出租的房屋，买受人不能以自己已成为新业主为由，要求承租人提前搬离。承租人有权按照原合同约定的租金、期限等条件继续使用房屋，直至租期结束。这一规则极大地稳定了商业经营和家庭生活的预期，避免了因产权不明晰导致的频繁搬迁。同时，它也促使不动产买受人在交易前尽到审慎调查义务，查明标的物上的权利负担，从而做出理性的商业决策。
任何原则皆有例外。为保护善意第三人及社会公共利益，法律也设定了一些限制情形。例如，如果租赁物在出租前已设立抵押权并办理登记，后因抵押权实现导致所有权变更，则此时买卖不破租赁原则的适用可能受到限制。若房屋在出租前已被司法机关依法查封，后续的所有权变动也可能影响原租赁合同的存续。这些例外规定体现了法律在不同法益之间的精细权衡。
从社会功能视角审视，买卖不破租赁原则有力地促进了物尽其用。它鼓励所有权人将闲置不动产投入租赁市场，同时保障承租人敢于进行长期投入和稳定规划，如装修、扩营等，从而优化资源配置。该原则犹如一道法律屏障，在物权流转的浪潮中，为相对脆弱的债权关系提供了稳固的锚点，增强了市场交易的确定性和可预见性。
买卖不破租赁原则是现代民法中一项兼顾公平与效率的重要制度。它通过限制所有权的绝对效力，赋予租赁债权一定的物权化色彩，在保护承租人基本权益的同时，也规范了不动产交易秩序。理解并准确适用这一原则，对于保障民事活动平稳进行、构建和谐稳定的社会经济环境具有深远意义。