农村房屋买卖合同协议书是确立买卖双方权利义务的重要法律文件。由于农村房屋所依附的宅基地具有特殊的集体所有制性质，此类合同相较于城镇商品房买卖更为复杂，其效力与履行受到《土地管理法》、《民法典》等相关法律法规的严格规制。本文旨在剖析该类协议的核心法律要件，并提示关键风险防范点。
合同主体的适格性是协议有效的根本前提。出卖人须为农村集体经济组织成员，并且对涉案房屋享有合法的所有权，通常体现为合法的宅基地使用权证及房屋产权证明。尤为关键的是，根据现行政策，买卖双方的身份资格可能影响合同效力。若买受人为本集体经济组织以外的成员（包括外村村民或城镇居民），合同效力存在不被法律认可的重大风险。司法实践中，法院可能认定此类合同损害集体经济组织及其成员权益，从而判定无效。
标的物的合法性与明确性不可或缺。协议中须详尽载明房屋的坐落位置、宅基地面积、建筑面积、四至界限及附属设施等。此信息应与宅基地使用权证书的记载一致。标的物必须合法建造，属于可流通的财产。对于违法占用耕地建造、未经审批扩建或属于“小产权房”的房屋，其买卖不受法律保护。
再次，权利义务条款的周密约定是保障履行的核心。协议除价款、支付方式、交付时间等基本条款外，必须重点关注宅基地使用权的归属与未来权益问题。鉴于“地随房走”的原则及宅基地使用权流转的限制，双方应在协议中明确房屋占用范围内的宅基地使用权的处置方式。关于房屋拆迁时补偿利益的归属、买受人日后对房屋进行翻建、修缮的权利及其限制等，均应预先作出清晰、合法的安排，以避免未来产生纠纷。
完备的程序性要求是防范风险的重要屏障。一份严谨的协议应经过双方充分协商，并建议由本集体经济组织见证或备案。更为审慎的做法是，在签订前向当地乡镇政府或自然资源主管部门咨询具体的政策规定。合同生效后，双方应及时履行交付义务，并尽可能办理相关权属资料的交接与保管。虽然目前农村房屋过户登记制度尚不完善，但保留完整的付款凭证、交接清单及沟通记录，在发生争议时将成为至关重要的证据。
农村房屋买卖绝非简单的“一手交钱、一手交房”，其背后牵涉复杂的土地制度与政策考量。当事人在签订《农村房屋买卖合同协议书》前，务必审慎评估合同效力风险，确保主体、标的、内容、程序均符合法律规定，并通过详尽、合法的条款设计，最大限度地维护自身合法权益，保障交易安全稳定。