在房地产市场交易中，出售尚存未结清贷款的房产是较为常见的情形。此类交易涉及的法律关系与流程比普通房产买卖更为复杂，卖方需妥善处理银行抵押权、购房款流转及产权过户等关键环节，以保障交易安全并避免法律风险。
从法律性质上看，尚未还清贷款的房屋，其产权证书（不动产权证书）上通常设有银行的抵押权登记。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。这意味着，除非贷款合同中有明确禁止转让的条款，否则房屋在抵押状态下原则上可以出售。但转让行为应当及时通知抵押权人（即贷款银行），且转让所得价款应当优先用于清偿抵押债务。
实际操作中，卖方主要有三种途径完成交易。第一种方式是“买方首付款解押”，这也是目前市场主流做法。具体而言，卖方与买方签订买卖合同后，利用买方支付的首付款，提前向银行申请还款以解除抵押。此过程需卖方事先与贷款银行确认提前还款流程、是否存在违约金以及所需时间。该方法的核心风险在于，买方首付款需专项用于还贷，卖方应通过资金监管账户操作，避免挪用导致无法解押构成违约。
第二种方式为“转按揭”，即由买方承接卖方原有的贷款合同。但实践中，多数银行出于风险控制考虑，已暂停或不鼓励此类业务，因此可行性较低，需事先向贷款银行详细咨询其具体政策。
第三种方式是通过第三方垫资机构提供“过桥资金”先行结清贷款。卖方与垫资方签订借款合同，用所借款项还贷解押，待房屋出售收到全款后再偿还垫资款。此方法需特别注意垫资利息、手续费等成本，以及借款合同中的担保条款，避免因售房款未能如期收回而陷入债务纠纷。
无论采取何种方式，严谨的合同条款是防范风险的根本。买卖合同中应明确约定：房屋抵押状况、解押的具体责任方与时间节点、款项支付方式与资金监管措施、因解押延误导致过户逾期的违约责任等。尤其需注明，用于偿还贷款的资金必须专项专用，建议通过银行或第三方托管账户进行划转，以保障资金安全。
卖方务必履行如实告知义务。应在签约前向买方清晰披露房屋的贷款余额、抵押权利状况，避免因隐瞒信息导致合同被主张撤销或引发争议。完成解押后，卖方需及时协同买方办理抵押权注销登记，继而申请办理产权转移登记，至此，法律上的物权变动方才完成。
出售贷款未清房产虽程序繁琐，但通过合法合规的路径，厘清债权债务关系，借助资金监管等保障手段，并订立权责清晰的买卖合同，完全能够实现安全、顺畅的交易。卖方应提前规划，与银行、买方及中介机构充分沟通，审慎推进每个环节，方能有效维护自身权益，顺利完成房产置换。